Starters bijna kansloos op de woningmarkt

Het wordt steeds lastiger voor starters om in de huidige woningmarkt een huis te bemachtigen, terwijl voor bestaande huiseigenaren dit het beste moment is om je woning voor grof geld te kunnen verkopen. Het is alom bekend dat dit probleem in de woningmarkt een gevolg is van het zware tekort aan woningen. In zowel de koop- als huursector is er nauwelijks iets te vinden. Verwacht wordt dat dit gebrek pas rond 2024 langzaam zal gaan afnemen.

Vermogensgroei

In het rapport ‘De Staat van de woningmarkt’ schrijft het ministerie van Binnenlandse Zaken dat er op dit moment ongeveer 300.000 woningen te weinig zijn, en dat tekort zorgt voor een stijging in de prijzen. volgens makelaarsvereniging NVM ligt de prijs gemiddeld op 410.000 euro. Dat is haast 20% hoger dan het jaar hiervoor.

Voor mensen die een huis willen kopen zijn deze enorme huizenprijzen onbetaalbaar, in tegenstelling tot mensen die al een huis bezitten. Het is niet uitzonderlijk als een huis dat vijf jaar geleden gekocht is, inmiddels het dubbele waard is. Het vermogen van huiseigenaren is dus enorm gegroeid. Taxaties en WOZ-waardes zijn vele malen hoger dan de afgesloten hypotheek.

Taboe

Door deze grote verschillen in het wel of niet bezitten van een huis, heerst er bijna een taboe over het praten over de financiële voordelen van het bezitten van een dergelijke woning. Ongemakkelijk en onrechtvaardig voelt het zeker, maar niets om je voor te schamen. Helaas zien mensen dat toch echt anders. Een anoniem voorbeeld hiervan is een situatie van een huiseigenaar die vijf jaar geleden een huis in Den Haag kocht voor 750.000 euro. Inmiddels is de WOZ-waarde alleen al gestegen naar 1,2 miljoen euro. Met deze financiële zekerheid wil je natuurlijk mooie investeringen maken. Er komt een nieuwe keuken. De eigenaar had aandelen kunnen verkopen, of kunnen sparen. Waarom zou je, met het reeds aanwezige vermogen en lage hypotheekrente? Geld lenen voor een nieuwe keuken is dan eigenlijk zodanig voordelig dat het maandelijks ook een lastenverlaging oplevert. 

Vermogensrendementsheffing

Dit komt onder andere door het vermogensrendementsheffing. “Over vermogen betaal je belasting. Maar als je een lening aangaat, bijvoorbeeld voor een nieuwe keuken, kan het zo zijn dat je voor die lening minder rente betaalt dan belasting over je vermogen. De hypotheekrente is immer lager dan ooit. Dus dan heb je ineens een nieuwe keuken en lagere maandlasten. Het gekke is natuurlijk dat we een huis niet beoordelen als vermogen en je daar dus geen belasting over betaalt.” Legt hoogleraar huisvestingssystemen aan TU Delft Peter Boelhouwer uit.

Daarnaast is er dit jaar ook wat veranderd rondom de vermogensrendementsheffing. “Het heffingsvrij vermogen is verhoogd van 30.846 naar 50.000, en van 61.692 naar 100.000 euro met een fiscaal partner. Je betaalt dus pas belasting wanneer jouw vermogen hoger is dan de hiervoor genoemde bedragen”, aldus Michan Bleesting, financieel en vastgoedadviseur van Onesta in Den Haag. Als woningeigenaar met een lagere hypotheek dan de WOZ-waarde heb je vaak de luxe om de huidige hypotheek over te kunnen sluiten naar een met een lagere rente. “Wanneer we deze rentes openbreken en vastzetten tegen de lage rentes van nu kan dat voor een klant betekenen dat hij ondanks de hogere hypotheek per saldo minder gaat betalen. De bijkomende kosten zijn mee te financieren en daardoor snel terugverdient.”

Tijd voor verandering

Hoogleraar Peter Boelhouwer pleit dat het nu het moment is om hervormingen door te voeren. “Ik ben benieuwd of de politiek dat aandurft. Ze hebben natuurlijk als de overdrachtsbelasting voor starters die een huis tot 400.000 euro kopen geschrapt. Maar dat levert in feite enkel een beetje meer koopkracht op, waardoor eigenlijk alleen maar de huizenprijzen verder stijgen.”

“Er ligt nu ook een wetsvoorstel voor zelfwoonplicht. Dus dat als je een huis koopt, jij er ook echt zelf moet gaan wonen. Dat zet denk ik al veel meer zoden aan de dijk. Dat, in combinatie met het vermogen van de overdrachtsbelasting voor beleggers, creëert iets meer ruimte voor starters. Maar eigenlijk moet je ook de mogelijkheden van doorstromers iets beperken en dit ten goede laten komen aan de starters. Daarbij zou je bijvoorbeeld kunnen denken aan een winstbelasting bij de verkoop van een woning. Verder moet je, maar dat is al wel vaker gezegd, betaalbare huizen bouwen en deze simpelweg toewijzen aan starters.”

BRON: BN de Stem